Infrastructures privées : diversifier votre portefeuille avec des actifs tangibles
Tout savoir sur les infrastructures privées, leurs avantages et comment y investir.
📋 Sommaire
3 700 milliards de dollars : c'est le besoin annuel en investissements infrastructure mondial. Face aux budgets publics sous tension, cette classe d'actifs longtemps réservée aux institutionnels s'ouvre enfin aux particuliers.
⚡ Les points essentiels
- Rendements cibles de 6 à 7% par an avec des flux prévisibles sur 15-25 ans
- Protection naturelle contre l'inflation grâce aux revenus indexés
- Corrélation faible (0,3) avec les marchés actions pour stabiliser votre portefeuille
- Accessibilité dès 1 000€ via les fonds ELTIF 2.0
3 700 milliards de dollars. C'est le besoin annuel en investissements infrastructure dans le monde, selon le Global Infrastructure Hub (rapport 2023). Face aux budgets publics sous tension, le secteur privé prend le relais via des partenariats public-privé. Résultat : une classe d'actifs longtemps réservée aux institutionnels s'ouvre progressivement aux investisseurs particuliers.
Pourquoi cet engouement ? Les infrastructures apportent une réponse double : rendements réguliers et résilience face aux turbulences de marché. Décryptage d'une opportunité qui mérite votre attention.
🏢 Qu'est-ce que l'infrastructure privée ?
Les infrastructures, ce sont les artères vitales de nos sociétés modernes. Réseaux électriques qui alimentent vos appareils, voies ferrées qui transportent marchandises et voyageurs, hôpitaux qui soignent, data centers qui stockent vos données — sans ces installations, le quotidien s'arrête. Littéralement.
La différence entre public et privé ? Elle tient au mode de financement et de gestion. Les infrastructures publiques appartiennent à l'État ou aux collectivités. Les privées sont détenues ou exploitées par des acteurs privés dans le cadre de contrats de long terme (concessions, PPP).
Cotées vs non cotées : deux mondes différents
| Critère | Infrastructures cotées | Infrastructures non cotées | Avantage |
|---|---|---|---|
| Exemples | Actions Vinci, Eiffage | Fonds ELTIF, FCPR dédiés | - |
| Volatilité | Proche marchés actions | Valorisation stable | ✅ Non cotées |
| Corrélation indices | Forte (0,8-0,9) | Faible (0,3) | ✅ Non cotées |
| Flux de trésorerie | Variables | Prévisibles | ✅ Non cotées |
| Liquidité | Quotidienne | Limitée (7-10 ans) | ✅ Cotées |
Les secteurs d'investissement : au-delà des autoroutes
Le transport reste un pilier historique — autoroutes à péage, concessions aéroportuaires, ports maritimes. Mais c'est l'énergie qui concentre aujourd'hui les flux : réseaux de distribution, parcs éoliens offshore, centrales solaires.
Plus de 2 000 milliards de dollars ont été investis dans la transition énergétique au niveau global (source : BloombergNEF). Le digital monte également en puissance : les centres de données affichent une croissance de +25% par an depuis 2020.
| Secteur | Exemples d'actifs | Profil de risque | Tendance 2025 |
|---|---|---|---|
| Transport | Autoroutes, aéroports, ports | ⚠️ Modéré | Stable |
| Énergie | Réseaux, solaire, éolien | ✅ Faible à modéré | 📈 Forte croissance |
| Digital | Data centers, fibre optique | ⚠️ Modéré | 📈 Très forte croissance |
| Social | Hôpitaux PPP, écoles | ✅ Faible | Stable |
💰 Pourquoi intégrer les infrastructures à votre stratégie ?
Des rendements stables et prévisibles
Les projets d'infrastructure s'appuient sur des contrats de 15 à 25 ans. Cette visibilité permet d'anticiper les flux de trésorerie avec une précision rare dans l'univers financier. Les fonds ciblent généralement un rendement de 6 à 7% par an sur le long terme.
Situation type : Investissement sur 8 ans
Vous investissez 50 000€ sur un fonds infrastructure affichant 6,5% de rendement annuel moyen. Avec des distributions annuelles, vous percevez en moyenne 3 250€ par an — un complément de revenus régulier, sans les montagnes russes des marchés actions.
📊 Simulation d'investissement infrastructure
Le fonds Swiss Life Funds (LUX) Privado Infrastructure S.A. illustre cette dynamique : plus de 125 millions d'euros collectés un an après son lancement, avec un objectif de rendement annuel de 6 à 7%.
Une protection naturelle contre l'inflation
C'est l'argument souvent sous-estimé. Les revenus des infrastructures sont fréquemment indexés sur l'évolution des prix via des clauses contractuelles. Quand l'inflation grimpe, vos revenus suivent.
Performance 2022-2023 : Alors que l'inflation dépassait 5% en zone euro, les actifs infrastructure indexés ont maintenu leur pouvoir d'achat — contrairement aux obligations à taux fixe qui ont subi des pertes significatives.
Moins de volatilité, plus de sérénité
L'argument massue des infrastructures privées : leur corrélation avec les marchés actions tourne autour de 0,3 (contre 0,8 à 0,9 pour les actions cotées entre elles). Concrètement ? Quand le CAC 40 plonge de 15%, votre poche infrastructure amortit le choc.
Illustration : Année 2022
Les actions européennes ont perdu 12% sur l'année, dans un contexte de hausse des taux et d'incertitudes géopolitiques. Les marchés obligataires ont également souffert avec des pertes historiques.
Participer à la transition énergétique
Au-delà du rendement, investir dans les infrastructures modernes, c'est financer concrètement la décarbonation. Parcs solaires, réseaux de recharge pour véhicules électriques, modernisation des systèmes de transport : vos investissements contribuent à un avenir plus durable.
Double bénéfice : Un alignement entre performance financière et impact environnemental de plus en plus recherché par les investisseurs soucieux de donner du sens à leur épargne.
🚪 Comment accéder à cette classe d'actifs ?
Les fonds ELTIF : la porte d'entrée accessible
Les fonds européens ELTIF (European Long-Term Investment Fund) ont changé la donne. Le règlement ELTIF 2.0, entré en vigueur en 2024, a abaissé les barrières à l'entrée.
Le fonds Privado de Swiss Life Asset Managers permet d'investir à partir de 1 000 euros seulement. Une démocratisation qui ouvre cette classe d'actifs à une nouvelle clientèle, là où les seuils étaient auparavant de 100 000€ minimum.
L'assurance-vie : combiner fiscalité et diversification
Plusieurs assureurs proposent désormais des unités de compte infrastructure au sein de leurs contrats. L'avantage ? Vous bénéficiez de l'enveloppe fiscale de l'assurance-vie tout en accédant à des actifs de long terme diversifiés. Une solution à explorer si vous détenez déjà un contrat.
FCPR et FPCI : pour les patrimoines significatifs
Les investisseurs disposant d'un patrimoine supérieur à 100 000€ peuvent accéder à des fonds spécialisés (FCPR, FPCI) offrant des stratégies plus dynamiques. Ces véhicules ciblent des rendements potentiellement supérieurs, en contrepartie d'une liquidité plus contrainte et d'un risque accru.
| Véhicule | Ticket minimum | Liquidité | Profil adapté |
|---|---|---|---|
| ELTIF 2.0 | Dès 1 000€ | Fenêtres périodiques | ✅ Tous investisseurs |
| UC Assurance-vie | Variable (500-5 000€) | Selon contrat | ✅ Détenteurs AV |
| FCPR | 30 000 - 100 000€ | Bloquée 7-10 ans | Patrimoine intermédiaire |
| FPCI | 100 000€+ | Bloquée 8-12 ans | Investisseurs avertis |
⚠️ Les points de vigilance
Une liquidité limitée
Les fonds d'infrastructure sont des placements de long terme. L'horizon recommandé ? 7 à 10 ans minimum. Vous ne pourrez pas récupérer votre mise du jour au lendemain. Les fonds evergreen et les ELTIF améliorent progressivement cet aspect avec des fenêtres de rachat périodiques, mais la patience reste de mise.
⚠️ Encadré Liquidité & Engagement
Avant d'investir, assurez-vous de respecter ces principes :
- Ne jamais investir de l'argent dont vous pourriez avoir besoin à court terme
- Conserver une épargne de précaution suffisante (3-6 mois de charges)
- Respecter l'horizon d'investissement recommandé (7-10 ans minimum)
- Limiter l'exposition infrastructure à 5-15% du portefeuille total
Des risques spécifiques à intégrer
Évolutions réglementaires (modification des tarifs de rachat d'électricité par exemple), changement climatique impactant certains actifs (zones inondables, canicules affectant les réseaux), concentration géographique : ces risques existent.
Stratégie de mitigation : Une diversification sur plusieurs secteurs (énergie, transport, digital) et zones géographiques (Europe, Amérique du Nord) permet d'atténuer significativement ces risques spécifiques.
🎯 Votre plan d'action
📊 Les 3 étapes pour intégrer les infrastructures
Première étape : évaluez votre allocation. Les infrastructures conviennent à 5-15% d'un portefeuille diversifié, selon votre profil de risque et votre horizon. Au-delà de 15%, vous concentrez le risque de liquidité.
Deuxième étape : choisissez l'enveloppe adaptée. ELTIF pour débuter avec un ticket modeste, assurance-vie pour optimiser la fiscalité, FCPR pour des montants significatifs et une stratégie plus dynamique.
Troisième étape : sélectionnez avec soin. Privilégiez des sociétés de gestion avec un track record établi, une expertise sectorielle reconnue et une transparence sur les actifs détenus.
📌 Points clés à retenir
Les infrastructures privées représentent une opportunité de diversification pertinente pour les investisseurs à long terme. Avec des rendements cibles de 6-7% par an, une protection contre l'inflation et une décorrélation avec les marchés actions, cette classe d'actifs répond à des besoins patrimoniaux concrets.
L'arrivée des fonds ELTIF 2.0 a démocratisé l'accès dès 1 000€, ouvrant cette stratégie à un public plus large. Toutefois, l'horizon d'investissement long (7-10 ans) et la liquidité limitée imposent une réflexion approfondie avant de s'engager.
⚠️ Avertissement réglementaire
Ce contenu est purement informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé ni une sollicitation au sens de la réglementation AMF. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en infrastructures présente un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour une analyse adaptée à votre situation personnelle.
🤔 FAQ Détaillée
Les questions essentielles sur l'investissement en infrastructures privées
Quels sont les différents types d'infrastructures ?
On distingue quatre grandes catégories : transport (routes, aéroports, ports), énergie (centrales, réseaux de distribution), digital (data centers, fibre optique) et social (hôpitaux, écoles). Chaque secteur présente des profils de risque et de rendement distincts, l'énergie et le digital étant actuellement les plus dynamiques.
Quelle différence entre infrastructures publiques et privées ?
Les infrastructures publiques appartiennent à l'État ou aux collectivités territoriales. Les privées sont détenues ou gérées par des acteurs privés via des concessions ou partenariats public-privé (PPP). L'investissement en infrastructure privée vous permet de percevoir une part des revenus générés par ces actifs sur le long terme.
Quel montant minimum pour investir en infrastructure ?
Grâce aux fonds ELTIF 2.0 entrés en vigueur en 2024, le ticket d'entrée descend à 1 000€ sur certains fonds comme le Privado de Swiss Life. Les FCPR restent accessibles à partir de 30 000€ généralement, tandis que les FPCI s'adressent aux investisseurs pouvant mobiliser 100 000€ ou plus.
Pourquoi investir dans les infrastructures en 2025 ?
Trois raisons principales : des rendements attractifs (6-7% visés sur le long terme), une protection contre l'inflation grâce aux revenus indexés contractuellement, et une décorrélation avec les marchés actions (0,3 vs 0,8-0,9) qui stabilise le portefeuille global. Le contexte de transition énergétique renforce également l'attrait de cette classe d'actifs.
Quelle est la durée d'investissement recommandée ?
L'horizon recommandé est de 7 à 10 ans minimum. Les fonds d'infrastructure sont des placements de long terme avec une liquidité limitée. Les fonds evergreen et ELTIF proposent des fenêtres de rachat périodiques (trimestrielles ou semestrielles), mais récupérer sa mise rapidement reste difficile.
Comment les infrastructures protègent-elles contre l'inflation ?
Les revenus des actifs d'infrastructure sont souvent indexés sur l'inflation via des clauses contractuelles. Péages autoroutiers, tarifs de distribution d'énergie, loyers de data centers : ces flux sont régulièrement revalorisés. En 2022-2023, alors que l'inflation dépassait 5% en zone euro, les actifs infrastructure indexés ont maintenu leur pouvoir d'achat.
Quelle part de mon portefeuille allouer aux infrastructures ?
Les recommandations varient entre 5% et 15% d'un portefeuille diversifié, selon votre profil de risque et votre horizon d'investissement. Au-delà de 15%, vous concentrez le risque de liquidité. Cette allocation permet de bénéficier de la décorrélation sans surexposer votre patrimoine à une classe d'actifs peu liquide.
Quels sont les principaux risques des infrastructures privées ?
Plusieurs risques sont à considérer : le risque de liquidité (horizon long, rachats limités), le risque réglementaire (modification des tarifs réglementés), le risque climatique (événements extrêmes impactant les actifs), et le risque de concentration géographique. Une diversification sectorielle et géographique permet d'atténuer ces risques.
Peut-on investir en infrastructure via l'assurance-vie ?
Oui, plusieurs assureurs proposent désormais des unités de compte infrastructure au sein de leurs contrats. Cette option combine l'accès à des actifs de long terme avec l'enveloppe fiscale avantageuse de l'assurance-vie (abattement après 8 ans, transmission optimisée). Vérifiez les conditions de liquidité spécifiques à chaque UC.
Comment choisir un fonds infrastructure de qualité ?
Privilégiez des sociétés de gestion avec un track record établi sur cette classe d'actifs, une expertise sectorielle reconnue, et une transparence complète sur les actifs détenus. Analysez également les frais (entrée, gestion, performance), la diversification géographique et sectorielle, ainsi que les conditions de liquidité proposées.
Quelle fiscalité s'applique aux investissements infrastructure ?
La fiscalité dépend de l'enveloppe utilisée. En compte-titres, les plus-values et revenus sont soumis au PFU de 30% (ou barème progressif sur option). Via l'assurance-vie, vous bénéficiez de l'abattement de 4 600€/9 200€ après 8 ans. Certains FCPR/FPCI offrent des avantages fiscaux spécifiques sous conditions de durée de détention.
Les infrastructures sont-elles un investissement ESG ?
De nombreux fonds infrastructure intègrent des critères ESG, notamment sur la dimension environnementale via le financement de la transition énergétique (parcs solaires, éoliens, réseaux de recharge). Vérifiez la classification SFDR du fonds (Article 8 ou 9) et les engagements concrets de la société de gestion en matière d'investissement responsable.
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